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三一地产卖房案例<1>

上市2个月，没有卖出去。业主发英雄帖，我提枪上马毛遂自荐。

先对市场做了初步分析，判断标价过低，应该有别的问题。

首先照片没照好，我立即安排摄影师。摄影师排期紧，第二天有空， 如果不去，至少需要等一周。不等业主确认是否由我挂牌出售，先安 排照相再说，时间不等人。

第二天有些匆忙，根据摄影师的时间，我把事情重新安排，把卖这个 房子放到首要位置。经过一个小时路程，途径业主公司拿好钥匙， 赶在摄影师之前抵达。照相，检查房屋完毕后， 我查看小区内所有其他待售房子，以及周边所有新房的售楼处， 了解市场行情。由于新楼盘很多，卖方压力大。 房子内部结构有些特殊，不是很好摆放家具，业主没有同意我的St aging来弥补潜在家具摆放困扰的建议，只采纳我的边租边卖建 议，找到租客可以连同租约一块卖。

小区房子标注的学校情况不一致，业主也不清楚。问清学区后，准确 信息，双管齐下重新一上市。卖房子头几天是黄金时期，最热乎， 最容易卖掉。所有网站我几乎都登两遍广告，又卖又租，每个网站有 4个广告。加上Mass Emailing，立即有一些看房的。有要买的，也有要租的。那 个要买的出了现金Offer，房子在我接手后第二天上市，上市后 第10天顺利过户。买卖双方都给力，原本12月8日过户，买家在 5号（昨天）就全额付款并签好过户文件，卖家也配合今天临时请假 签署完过户文件。我也不得不取消安排好的所有看房预约。 期间准备好Seller’s Disclosure，Survey，T-47，探讨1031 方案，都在卖方的高度配合下高效率完成。

2011年9万1买的，5年之后，19万3卖出。Sell AS IS, 卖方不维修房屋检验报告中的任何项目。并且买家付Title Policy。

三一地产 Plano 卖房案例<2>

Plano 是达拉斯地区华人聚居区，学区顶呱呱，这里的房子被称为学区房。华人不断迁入 Plano，买房需求很大，卖房子的华人很少。下面是一个华人卖家卖房子的过程。

卖家搬离达拉斯，经过几个人介绍（我事后知道的，有几个人都问我：那个某某某有没有找你帮着卖他的房子？），我在搬家前几周与卖家见面，谈论房子的事。

我直接了当。如果不缺钱，可以考虑出租，租金可以抵所有费用，房子行情看涨，卖得越晚价格越高。但是，由于是自住房，房价已经翻番，不能租太久，不然抵税的优惠会被取消。

租房还是卖房，对房子的翻新需求不同。卖家在与家人详细分析与讨论后，决定出售。

与其他的华人一样，卖家在里面住了多年，除了地板外，没有任何翻新。以至于翻新完后看了照片，有点不舍得卖了。（本人的小房子也是如此，花了 1 万刀装修后，才发现这个房子可以这么美）。因为搬家，家里乱糟糟，

这个期间我们做了对房子的评估：主卧在楼上，坐南朝北，木地板，新空调，新屋顶。房子地大 0.24 英亩，街角 – 由东往西走，向南拐到后院。风水上说：有钱难买东南拐。这个房子华人会喜欢。

同时，这个房子靠近高压线。我们收集了一些数据，这个房子周边的小孩很多考入藤校。美国对人生安全非常重视。如果高压线有危害，政府不会批准在这个区域盖房子或建高压线，建筑商也不会冒险在这个区域盖房子。卖家在这点上非常有底气。

上市前，我们对这个房子进行翻新评估。有的项目是花 1 刀可以卖 2 刀，有的项目是花 2 刀只能卖 1 刀。卖家搬家事情繁琐，把事情全权交给我们办理。英明！我们仔细衡量后，决定对厨房厨具，墙纸，橱柜，灯具进行全面装修，窗户与门该换的换，改修的修。其他地方补一补，墙体找到适合油漆只需要刷到人一般高。Popcorn 天花板，留着。还有一些东西肯定会在买家房屋检查报告中写出来的，一并处理好，这样报告漂亮些。总花费约8,000 刀。

经过市场调研，装成买家走访了附近类似的待售房子。建议卖家挂牌 40 万出售。卖家与家人讨论后决定以 42 万5 挂牌出售，自己留一些还价的余地。这一点我与卖家产生了“激烈”的冲突。我根据房子的细节，找到市场上有这种细节的房子，做了无数的比较。卖家还是很坚持。这次高价出售还多亏了卖家的坚持。这一点切莫效仿。坚持的前提是卖家不急买家急，凑巧了。

上市了。可怜没有几个人看。看过的没有给反馈的我们都打电话询问反馈。绝大部分都说标价太高。应该是 40万。我把每个反馈告诉卖家，卖家坚决不降价。我亦告诉卖家，不管看房的有几个，我们只需要一个喜欢你的房子的。就像嫁老公一样，你非我莫属，我非你莫属。终于有了转机，有一个外州搬来的，匆匆来到达拉斯地区看过房后，决定买我们的房子。可是价格不理想。经过反复磋商，价格定在原价，加上条款 – 估价师的估价必须是这个价。

房屋检查按计划非常顺利。没有什么问题，我们已经事先把能够预料到的问题都解决了。

之后估价师预约看房，我赶紧给他介绍这个房子。这年头估价师日子不好过，整天挨骂。估价师的估价前提是房屋市场平衡 – 不涨也不跌，根据过去 6 个月类似房子的成交记录估算出现在这个房子的价位。也就是说，这个房子要是在 3 个月前卖，会卖出什么价。市场太火，火的连估价师也跟不住行情（全是电脑软件 – 没有见过最近这几年的架势）。在我的介绍下，估出了一个高价，但是还是没有合同价高。拉锯战又开始了。

我们对买家本身做了详细的背景调查，虽然不能确定买家喜欢房子的那些方面，这个房子的翻新给了买家一个非常好的印象。搬家很劳神，买家喜欢整理好的房子。对 T o yota 等公司的迁入对将来的房地产市场的影响做了推测。决定不还价。下定决心，不成就出租。买家已经正式通知将准备合同取消协议书。我与对方经纪人也都做好第二手准备，一人一半用佣金填补差价，促使成交。期间我又放出一个杀手锏：买家急着搬家，小孩急着入学。

买家可以 2800 刀/月租这个房子。目的是让买家核算一下成本。

最终，买卖于 2016 年 7 月 29 日顺利完成过户手续。卖家不停地谢谢我。期间周折言语所不能表达。

以上这个案例告诉我们，在学校开学前卖房子比较有利。房子需要做适当装修。还需要一个尽心尽力的专业地产经纪